號稱“靈溪第一爛尾樓”的“華臣一品苑”項目，十年間數(shù)次爛尾。近兩年來，溫州市蒼南縣對該項目啟動預(yù)重整程序，通過“資金+代建代銷”模式，用3億多元資金盤活了50余億元債權(quán)，救盤工作出現(xiàn)重大實質(zhì)性進展。

　　“共益?zhèn)?續(xù)建”的預(yù)重整模式抓住了爛尾樓盤中當(dāng)事人無法自行協(xié)商、續(xù)建啟動資金進入難的牛鼻子，可以作為困境房地產(chǎn)企業(yè)拯救的示范案例。

　　高拯坤 中房報記者 李葉 北京報道

　　溫州市蒼南縣委政法委原常務(wù)副書記陳學(xué)超說：“有一句話讓我感觸特別深，一位購房戶說‘買房子原本是給兒子結(jié)婚用，到現(xiàn)在孫子都讀書了，房子在哪里卻不知道’，這是對政府的一種靈魂拷問。”

　　陳學(xué)超是“華臣一品苑”(現(xiàn)名“藍城·鳳起朝陽”)項目處置工作負責(zé)人之一。7月14日，他在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時回憶起參與爛尾項目的處置與化解工作。陳學(xué)超說，樓盤爛尾，開發(fā)商、施工方甚至政府部門都可能有責(zé)任，但唯獨付出真金白銀購房的百姓是沒有過錯的，所以保交房，讓購房戶能夠滿意是政府盤活爛尾樓工作最根本目的。

　　“華臣一品苑”地處溫州市蒼南縣城駐地靈溪鎮(zhèn)，2010年開工建設(shè)，2013年，由于開發(fā)商資金鏈斷裂出現(xiàn)首次停工，涉及近千名購房業(yè)主。隨后，當(dāng)?shù)卣槿?，組織各方救盤。2016年項目全面恢復(fù)施工，次年年底完成主體工程。但到了2018年，由于開發(fā)商股東被捕入獄失去自救能力，樓盤再度陷入停工狀態(tài)。

　　數(shù)年間多輪復(fù)工、停工，交房遙遙無期，“華臣一品苑”的爛尾問題引發(fā)了劇烈的社會矛盾，不僅被外界稱之為“靈溪第一爛尾樓”，也成為了擺在當(dāng)?shù)卣媲暗囊坏垃F(xiàn)實難題。

　　“可以這樣形容，房地產(chǎn)項目從拿地到建設(shè)，再到辦證，是從‘0’到‘1’的過程，政府部門介入處置，雖然付出了很多努力，但始終沒有突破‘1’的門檻，所以即便是完成了90%，也只能視作失敗。”在陳學(xué)超看來，只有項目真正完成施工并順利辦證，具備了交付條件，才能視為成功，也只有這樣才能夠向百姓交代。

　　蒼南縣后來總結(jié)了爛尾樓救盤屢次失敗的原因，那就是救盤工作始終沒有納入法治化、制度化框架。認(rèn)識到問題的癥結(jié)后，工作思路上就抓住了“牛鼻子”，蒼南縣開始了一場以小資金撬動大項目的盤活爛尾樓嘗試。

　　2020年，在多方努力后，“華臣一品苑”正式啟動預(yù)重整程序，通過“資金+代建代銷”模式，用3億多元資金盤活了50余億元債權(quán)，救盤工作因此重現(xiàn)轉(zhuǎn)機，在短時間內(nèi)取得了實質(zhì)性進展。

　　作為溫州首個采用預(yù)重整模式救盤的房地產(chǎn)項目， 如今的“華臣一品苑”已經(jīng)完成了向“藍城·鳳起朝陽”的變身。今年6月30日到7月11日，項目已經(jīng)完成首批69戶交房。

　　看到盼了近10年的新房終于可以交鑰匙，業(yè)主劉女士表示：“非常的高興，很激動，心情無法言喻。”

　　爛尾之后再爛尾的矛盾

　　“華臣一品苑”于2010年開工建設(shè)，2013年因資金鏈斷裂停工。政府救援下，2016年項目恢復(fù)施工并逐步完成主體工程;2018年，由于開發(fā)商負責(zé)人入獄，樓盤再度停工。

　　“我終于等到了今天。”一位業(yè)主說，回想起10年的經(jīng)歷，心里五味雜陳，現(xiàn)在項目復(fù)活、加緊建設(shè)，太高興了。

　　由“華臣一品苑”盤活而來的“藍城·鳳起朝陽”，步行十分鐘左右就可抵達蒼南高鐵站。資料顯示，該項目規(guī)劃總用地面積約12.6萬平方米，總建筑面積約22.3萬平方米。2010年由浙江林垟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“林垟公司”)摘牌建設(shè)，樓盤可預(yù)售住宅和商業(yè)房總數(shù)近1200套，其中有約三分之二房源已售。

　　2013年，“華臣一品苑”項目首次出現(xiàn)停工危機。蒼南縣有關(guān)部門提供的資料顯示，因林垟公司經(jīng)營管理混亂、股東利用職務(wù)之便挪用資金等原因?qū)е马椖抠Y金鏈斷裂停工，后經(jīng)過多輪復(fù)工停工，交房仍遙遙無期。期間，各債權(quán)人、廣大業(yè)主為維護自身權(quán)益，矛盾集中爆發(fā)。

　　中國房地產(chǎn)報記者獲悉，為盤活“華臣一品苑”項目，蒼南縣于2015年成立了“華臣一品苑”維穩(wěn)處置領(lǐng)導(dǎo)小組，積極協(xié)調(diào)項目業(yè)主、債權(quán)人、施工方等相關(guān)利益方組織救盤。經(jīng)過各方努力，2016年項目全面恢復(fù)施工，2017年底完成主體工程。

　　一年后的2018年6月，事態(tài)的發(fā)展再次超出人們預(yù)期。由于林垟公司股東劉某、翁某由取保候?qū)徸兏鼮樾淌麓恫⒈慌袑嵭倘氇z，相關(guān)利益方矛盾再度爆發(fā)，樓盤再一次陷入停工狀態(tài)。

　　與此同時，“華臣一品苑”土地、預(yù)售房源等財產(chǎn)不斷被司法查封，無法重啟銷售。雖然各方提出“以房抵工程款”方案，并為之努力一年半，但方案最終也無法突破法律障礙得以實施。

　　隨著事態(tài)的發(fā)展，“由于原開發(fā)企業(yè)幾個主要負責(zé)人相繼被采取了刑事強制措施，或入獄，或被判緩刑，林垟公司已經(jīng)失去了自救能力。”陳學(xué)超表示。

　　企查查顯示，林垟公司成立于2000年，注冊資金2000萬元。目前，該公司官司纏身，涉司法案件450次，其中作為被告的就有330次;涉案地以浙江為主，此外還涉及江西、北京等地。

　　預(yù)重整的創(chuàng)舉

　　面對雜草叢生的爛尾樓盤“華臣一品苑”，這些年購房業(yè)主不斷推動著樓盤復(fù)工。

　　“樓盤就在眼皮子底下爛尾了，我們沒事就會去看一眼，工地上長滿了雜草，生活也像停滯了一般。”前述業(yè)主表示。

　　樓盤剛停工時，業(yè)主很憤怒，特別是在得知開發(fā)商因自身管理原因造成爛尾之后。這些年，業(yè)主們找開發(fā)商、找政府部門，反反復(fù)復(fù)跑了很多次，通過反映問題甚至上訪等方式不斷推動著樓盤復(fù)工。

　　2020年5月，在依靠自身已無法盤活項目，且“以房抵工程款”方案難以繼續(xù)實施的現(xiàn)實之下，林垟公司申請啟動預(yù)重整程序;同年6月6日蒼南縣政府批復(fù)同意啟動預(yù)重整;同年7月4日擇優(yōu)選定北京大成(寧波)律師事務(wù)所為林樣公司預(yù)重整階段管理人;同年12月，經(jīng)公開招募評選確定光大金甌資產(chǎn)管理有限公司和浙江藍城梧泉建設(shè)管理有限公司的聯(lián)合體作為林垟公司的投資人，并由債權(quán)人會議集體表決通過重整方案，即光大金甌出資3億元出借共益?zhèn)?，由浙江藍城負責(zé)樓盤的代建代銷，表決結(jié)果得到蒼南縣人民法院復(fù)函確認(rèn)。

　　采訪中記者獲悉，預(yù)重整方式是指在法庭正式啟動重整程序前，預(yù)先開展債務(wù)重組等相關(guān)工作，以判斷債務(wù)人是否具備重整價值及重整成功可能性，提高法庭內(nèi)重整程序的審判效率，可以將其理解為“準(zhǔn)”重整程序。預(yù)重整既可以參照重整制度將企業(yè)自救工作納入司法框架內(nèi)，接受法院的監(jiān)督和管理，也可以減少直接進入破產(chǎn)重整程序所帶來的程序枷鎖和不確定性，提高后續(xù)破產(chǎn)重整程序的審理效率。

　　溫州市政府專門在2018年12月28日出臺了關(guān)于推進預(yù)重整工作的《企業(yè)金融風(fēng)險處置工作府院聯(lián)席會議紀(jì)要》，提出“政府主導(dǎo)下的預(yù)重整機制是我市推動市場化破產(chǎn)程序的有益嘗試，更是我市企業(yè)風(fēng)險處置工作中的一項重要創(chuàng)舉”。

　　針對“華臣一品苑”項目的救盤工作，蒼南縣有關(guān)部門認(rèn)為，預(yù)重整是最為可行的方案，原因在于“華臣一品苑”項目經(jīng)過各方多年自主救盤而不成功的主要原因有三點：一是自主救盤缺乏規(guī)則約束，各方隨時可以變卦;二是救盤工作缺乏中立的專業(yè)機構(gòu)主導(dǎo)，缺乏組織保障;三是救盤工作缺乏統(tǒng)籌考慮，意外情況層出不窮?？偨Y(jié)起來，根本原因在于救盤工作始終沒有納入法治化、制度化框架。

　　中國房地產(chǎn)報記者注意到，“華臣一品苑”存在的問題并非個例。在全國各地爛尾樓處置工作中，大多項目都面臨著上述問題。通過實踐，蒼南縣有關(guān)部門認(rèn)為，“政府主導(dǎo)、府院聯(lián)動”的預(yù)重整模式可以彌補自主救盤缺陷：一是各方在預(yù)重整中做出的承諾都可以帶入正式重整，具有法律效力;二是預(yù)重整將引入專業(yè)管理人代理各項事務(wù)，政府、法院對管理人進行指導(dǎo)，提供了組織保障;三是管理人將會統(tǒng)籌考慮復(fù)工、引資、銷售、驗收、辦證、分配等與樓盤有關(guān)的各項事務(wù)，從整體考慮解決樓盤遺留問題。

　　2021年1月8日，林垟公司預(yù)重整階段債權(quán)人委員會正式成立。同年3月，在與十幾家原施工單位進行多輪艱難的談判，并與主要總包單位達成續(xù)建合同框架協(xié)議后，后面停工近3年的“華臣一品苑”正式復(fù)工續(xù)建。截至今年初，除多年停工導(dǎo)致大量維修工作及各專項驗收及綜合驗收工作外，“華臣一品苑”續(xù)建工程基本完成。

　　中國房地產(chǎn)報記者獲悉，從今年6月30日到7月11日，由“華臣一品苑”變身而來的“藍城·鳳起朝陽”已完成第一批69戶的交房。歷經(jīng)多年救盤后，終于成功復(fù)活。

　　回頭看“華臣一品苑”的預(yù)重整工作，陳學(xué)超說，在盤活爛尾樓過程中，政府對資方的選擇非常重要，是救盤成功的前提。光大金甌作為央企，具有更強的社會責(zé)任與可信度;藍城作為房地產(chǎn)領(lǐng)域品質(zhì)的代表，不僅可以確保項目品質(zhì)，還可以修復(fù)項目的美譽度。正是因為有了這種全面的考量，“華臣一品苑” 的預(yù)重整工作才得以進展更加順利。

　　“蒼南經(jīng)驗值得推廣”

　　作為溫州首個采用預(yù)重整模式救盤的房地產(chǎn)項目， 如今的“華臣一品苑”已經(jīng)完成了向“藍城·鳳起朝陽”的變身。今年6月30日到7月11日，項目已經(jīng)完成首批69戶交房。

　　“爛尾樓是城市治理的頑疾，關(guān)乎萬千百姓安居。特別是由于很多歷史原因造成的爛尾樓，關(guān)系復(fù)雜，盤活爛尾樓工作也面臨著重重困難，在許多關(guān)鍵節(jié)點上面臨著法律層面的‘走不通’。”一位參與過爛尾樓處置工作的房企管理層人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，在處置爛尾樓工作中，保交樓、保民生是首要目標(biāo)，“華臣一品苑”通過預(yù)重整模式復(fù)活爛尾樓，現(xiàn)實中具有極強的借鑒意義。

　　作為溫州首個采用預(yù)重整模式救盤的房地產(chǎn)項目，“華臣一品苑”項目以“資金+代建代銷”模式，用3億元多資金盤活了50余億元債權(quán)的做法，受到了上級部門的關(guān)注。2021年11月30日，浙江省委常委、溫州市委書記劉小濤在第62期《溫州信息》上的《以共益?zhèn)鶆?wù)重整模式盤活“爛尾樓“的經(jīng)驗啟示——以蒼南‘華臣一品苑’項目為例》一文中作出批示：蒼南經(jīng)驗值得推廣。

　　蒼南縣有關(guān)部門表示，在“共益?zhèn)Y金+續(xù)建”的預(yù)重整模式下，債務(wù)人通過債務(wù)重組、延期還款、投資增值等方式實現(xiàn)紓困減負，使企業(yè)的主體資格及主營業(yè)務(wù)均得以保留，雖然最終可能發(fā)生股東甚至管理團隊的變更，但債務(wù)人本身得以存續(xù)，以小金額撬動大項目，有效確保原本爛尾的房地產(chǎn)項目能夠順利竣工、交付、辦證，保障了廣大購房業(yè)主的權(quán)利，維護了社會穩(wěn)定。

　　同時，續(xù)建所投入的成本顯著小于續(xù)建完成后整體項目的增值，增強了項目去化回現(xiàn)的可能性，有效保證債權(quán)人利益最大化。“共益?zhèn)?續(xù)建”的預(yù)重整模式抓住了爛尾樓盤中當(dāng)事人無法自行協(xié)商、續(xù)建啟動資金進入難的牛鼻子，解決了爛尾樓盤續(xù)建中的痛點和難點，可以作為困境房地產(chǎn)企業(yè)拯救的示范案例。

　　如今的環(huán)境優(yōu)美的“藍城·鳳起朝陽”。

　　蒼南縣有關(guān)部門還表示，以“共益?zhèn)Y金+續(xù)建”預(yù)重整模式能否成功，仍需重點考慮以下問題：一是能否取得法院裁定。使用共益?zhèn)M行重整前應(yīng)先征詢法院的意見并尋求指導(dǎo)，若能得到法院以文書形式的認(rèn)定，則借款被認(rèn)定為共益?zhèn)鶆?wù)可以得到有效的法律保障。二是能否得到債權(quán)人會議通過。引入共益?zhèn)鶆?wù)因其清償順序優(yōu)先于普通債務(wù)，會對其他債權(quán)人的權(quán)益產(chǎn)生影響，因此需由債權(quán)人會議表決。表決通過后的具體實施方案可由債權(quán)人會議授權(quán)債權(quán)人委員會監(jiān)督執(zhí)行，以此保障債權(quán)人的全體利益以及投資人的投資利益。三是續(xù)建收益覆蓋成本。對此應(yīng)調(diào)查了解破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)原因，當(dāng)時經(jīng)營狀況，房地產(chǎn)項目本身資產(chǎn)銷售價值，交通、周邊配套設(shè)施，房源預(yù)銷售情況，重整后投資收益預(yù)期等。重整項目房產(chǎn)本身銷售價值越高、房源預(yù)銷售情況越好，則房產(chǎn)盤活的可能性越大。

　　陳學(xué)超表示，盤活爛尾項目涉及方方面面，首先要統(tǒng)一思想認(rèn)識，聚合各方資源，爭取各方理解，所有主管部門要齊心協(xié)力解決問題。這一過程中，蒼南縣運用逆向思維，將所有問題羅列并反向?qū)ふ曳椒ㄆ平怆y題。同時，還要有專業(yè)力量的保障、資金的保障和司法的保障。其次，對各方利益的權(quán)衡同樣重要。“最普通的購房戶是首要保障的對象，同時我們還支持項目原有的施工方承攬續(xù)建工程，正是這些細致入微的做法，使得最終的救盤工作取得突破。”陳學(xué)超說道。

　　在基層的長期工作，使陳學(xué)超看到了更多的問題。針對爛尾樓及樓市治理，陳學(xué)超建議，要進一步加強對商品房預(yù)售的監(jiān)管，制度層面逐步實行現(xiàn)房銷售。

　　曾經(jīng)是“靈溪第一爛尾樓”的華臣一品苑蛻變之后，首批69戶交房的群眾，新的生活已經(jīng)開始。