來源：中國證券報微信公眾號 作者：黃靈靈

　　4月29日，深圳市2022年首批集中供地結(jié)果出爐。

　　8宗住宅用地全部成交，而且全部觸及最高限價，共吸金193.3億元，涉及總規(guī)劃建筑面積約107萬平方米。

　　部分地塊限價上調(diào)3%-10%

　　本次深圳土拍主要采用“三限雙競+搖號”的競拍規(guī)則，即在限地價、限房價、限保障性租賃住房面積的基礎(chǔ)上，先競地價、再競保障性租賃用房面積，如果所有地塊都達到最高保障性租賃住房面積限制，則會額外再產(chǎn)生租賃住房建面。

　　從供地數(shù)量看，本次深圳共掛牌8宗地塊，總建筑面積僅有107萬平方米，幾乎回落至2021年第一批集中供地的供應(yīng)量水平。

　　8宗地塊均“觸頂”成交，即觸及最高限價，且其中4宗地塊競自持的保障性租賃用房建面到最高，達到“雙觸頂”。土拍市場呈現(xiàn)回暖跡象。

　　開發(fā)商拿地積極性與利潤空間大小密切相關(guān)。值得注意的是，此輪土拍部分地塊限價較2021年上調(diào)3%-10%，增加了開發(fā)商盈利空間。

　　克而瑞地產(chǎn)研究指出，本次部分地塊的限價有所上調(diào)，對開發(fā)商而言能夠產(chǎn)生一定的刺激作用，也給市場帶來樂觀預(yù)期。

　　如本次較熱門的寶安區(qū)新安街道A012-0112地塊，銷售限價為87494元/平方米，較去年成交的佳兆業(yè)鳳鳴水岸限價提升了4200元/平方米。

　　克而瑞測算，本輪土拍7宗可售商品住宅地塊的平均房價地價差達到2.4萬元/平方米。在銷售限價后，即使租賃建面達到最大值，地塊的盈利空間依然可觀，這是本輪土拍情況較好的主要原因。

　　分化成土拍主題詞

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，深圳新房庫存去化周期較短，加之年初至今疫情反復(fù)，導致部分需求積壓，房企比較看好深圳新盤去化。此外，近期全國樓市政策暖風頻吹，開發(fā)商對后市預(yù)期轉(zhuǎn)好。

　　“我們預(yù)計今年第二、第三輪土地集中供應(yīng)情況會更好。”李宇嘉說。

　　中指研究院也指出，放松限價給深圳新房釋放相對積極的市場信號，對后續(xù)合理引導樓市預(yù)期、提振市場信心將起到積極作用。需要注意的是，嚴格的土拍規(guī)則，也表明了深圳政府的一貫態(tài)度，即緊緊圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標，持續(xù)加大居住供應(yīng)，保障深圳房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　從全國土拍情況看，“分化”是主題詞。其中，杭州2022年首輪土拍攬金827億元為全國第一輪供地中出讓金最高的城市，60宗地塊成交59宗，近4成地塊觸發(fā)中止價進入“一次性報價+搖號”，賺足眼球。

　　天津等城市則出現(xiàn)地塊底價成交、流拍等情況，如天津30宗地塊中，僅5宗涉宅用地成交，溢價率和流拍率分別為0.6%和83%。

　　從整體數(shù)據(jù)看，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，此前，22城首輪集中供地有13城完成今年首輪集中土拍。完成集中供地的13個城市合計出讓規(guī)劃建筑面積2453.8萬平方米，同比2021年第一批次集中供地收窄61.6%;土地出讓金收入為3267.1億元，相比去年一批次供地降低53.7%。