8月30日晚間，北京規(guī)自委發(fā)布本年度第二批次住宅用地出讓公告，掛出43宗地塊，延續(xù)了第一次供地的主旋律，同時(shí)對“防馬甲”“搖號”等進(jìn)一步規(guī)范。

　　8月25日至8月29日，合肥、廣州、深圳陸續(xù)發(fā)布第二批集中供地公告。記者發(fā)現(xiàn)，第二批拍地規(guī)則有大變動(dòng)。合肥、廣州、深圳三城在第二批集中供地中均將地塊成交溢價(jià)率上限調(diào)至15%，并從各城的實(shí)際情況出發(fā)，對地塊競買人的資格要求、購地資金來源、出讓方式等進(jìn)行了調(diào)整。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，最新出讓的公告基本上貫徹了國家土地出讓長效機(jī)制的內(nèi)容，從源頭上降低地價(jià)，并關(guān)聯(lián)控房價(jià)，給房企合理利潤空間，提高供給品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)行業(yè)高品質(zhì)發(fā)展，是必然趨勢。

　　北京：房企有違規(guī)及負(fù)面輿情取消競拍資格

　　8月30日晚間，北京規(guī)自委發(fā)布本年度第二批次住宅用地出讓公告，掛出43宗住宅地，總用地面積約245萬平，建筑規(guī)模約495.94萬㎡，除1宗平谷共有產(chǎn)權(quán)房招標(biāo)外，總起始價(jià)約1358.8億元。算上首批集中供地，今年北京已經(jīng)供應(yīng)住宅用地73宗，總建筑規(guī)模約590萬平，已接近去年全年。

　　總體來看，北京第二批次集中供地延續(xù)了第一次供地的主旋律，同時(shí)對“防馬甲”“搖號”等進(jìn)一步規(guī)范。

　　北京此次土拍首次采取了以搖號方式確定競得人。二批次共有6個(gè)項(xiàng)目試點(diǎn)到達(dá)地價(jià)上限后通過搖號方式確定競得人。大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0102-0208-6026、6020地塊，首次試點(diǎn)競“現(xiàn)房銷售面積”，達(dá)到地價(jià)上限后進(jìn)入競報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積程序，若宗地可出讓居住建筑規(guī)模全部競報(bào)為“現(xiàn)房銷售”，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。本次共有3宗共有產(chǎn)權(quán)房，另外多地塊通過集中建設(shè)和配建兩種方式進(jìn)一步加大公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)。另外，開發(fā)商購地資金需為競買人合規(guī)自有資金；禁止企業(yè)“馬甲”競買同一宗地。

　　值得注意的是，拿地企業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中若有違法違規(guī)行為或企業(yè)原因出現(xiàn)群訴群訪和負(fù)面輿情的將取消其競買資格。

　　北京此次供地有不少非常優(yōu)質(zhì)的地塊，如豐臺萬泉寺、海淀北四環(huán)京昌路地塊/西北旺、石景山首鋼等。

　　深圳：下調(diào)預(yù)售房價(jià)

　　8月29日，深圳公共資源交易中心官網(wǎng)重新發(fā)布了2021年第二批住宅用地集中出讓公告，公告稱地塊將于9月28日集中出讓。

　　具體來看，公告要求本批次用地競買申請人須具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司，不得參加同一宗地的競買，同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司，參與本批次用地競買最多可競得3宗用地(含聯(lián)合競買)；地塊溢價(jià)率上限調(diào)整為15%，達(dá)到溢價(jià)率上限后，個(gè)別地塊直接采用搖號方式確定競得人，其余用地采用“競自持租賃住房+搖號”方式確定競得人。

　　在強(qiáng)化“房地聯(lián)動(dòng)”方面，本批次用地普通商品住房銷售限價(jià)在原限價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)3%-9.2%不等，安居型商品房銷售限價(jià)在原限價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)2.8%-9.1%不等。

　　據(jù)樂居網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，公告圖表中，售價(jià)下調(diào)幅度最大的是光明鳳凰街道的A503-0093宗地，光明宗地下調(diào)幅度9.2%。此前，A503-0093宗地普通商品住房售價(jià)不得高于48900元/平方米，安居型商品房平均售價(jià)不得高于24100元/平方米；調(diào)整后，A503-0093宗地普通商品住房銷售均價(jià)不得高于44400元/平方米，安居型商品房平均售價(jià)不得高于21900元/平方米。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“過去全國各地都有各類限價(jià)政策。但是深圳顯然不滿足既有的限價(jià)政策，在既有基礎(chǔ)上進(jìn)一步調(diào)低限價(jià)的價(jià)格線，也使得穩(wěn)房價(jià)的工作進(jìn)一步鞏固，進(jìn)一步促進(jìn)價(jià)格的穩(wěn)定。”

　　整體來看，丁祖昱在其公眾號丁祖昱評樓市中指出，未來重點(diǎn)城市土拍將進(jìn)入搖號時(shí)代，超過一半的城市接下來成交項(xiàng)目的利潤空間較首輪都將有所提升，同時(shí)也有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)的成本壓力。但在新的土拍規(guī)則下，土地市場或?qū)㈤L期出現(xiàn)低中簽率與流拍并存的冷熱不均現(xiàn)象，這對地方政府尤其是像長沙、鄭州這類城市，在確定供地結(jié)構(gòu)和出讓條件設(shè)置上提出了較高的要求。

　　廣州：新規(guī)則“有利可圖”增加對房企吸引力？

　　“‘謀劃’了兩個(gè)月，(土拍方式)好復(fù)雜”，一位廣州的房企投資人員認(rèn)為廣州此次的土拍方式“花樣多”。

　　8月26日，廣州公共資源交易中心網(wǎng)上掛牌公告，集中出讓48宗住宅用地使用權(quán)，計(jì)劃于9月26日和27日兩天集中網(wǎng)上限時(shí)競價(jià)。在此之前，廣州土拍主要是“限地價(jià)+競配建+搖號”，據(jù)公告顯示，本次土拍在將“競配建”改為“競自持”的基礎(chǔ)上，衍生出三種競拍方式，一定程度上可避免通過“競配建”的方式來增加實(shí)際地價(jià)。

　　具體來看，“限地價(jià)+競自持+搖號”為多數(shù)地塊采取的方式。“限房價(jià)+限地價(jià)+競自持+搖號”方式則主要針對南沙、黃埔(部分)地塊的出讓。據(jù)悉，橫瀝島會(huì)議中心西側(cè)地塊(2021NJY-12)限價(jià)均不超過37896元/平方米；南沙灣地塊(2021NJY-13)限價(jià)不超過36465元/平方米。

　　“限地價(jià)+競自持+一次性書面報(bào)價(jià)”的方式出讓針對海珠區(qū)的兩宗宅地，即要求參與房企在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行嚴(yán)格保密的一次性書面報(bào)價(jià)(不超最高限價(jià))，并且所報(bào)價(jià)格還要與最終各家報(bào)價(jià)的平均價(jià)最接近，才能順利收獲地塊。

　　此外，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，廣州在4月底的首次集中供地中共成交42宗土地，其中有22宗是溢價(jià)成交的，且溢價(jià)率超40%的地塊有9宗。且首輪供地中出現(xiàn)黃埔軍校小學(xué)地塊吸引320組馬甲參拍搖號的情形。

　　針對以上的現(xiàn)象，此次公告也提及，本次掛牌地價(jià)最高溢價(jià)率不超15%；嚴(yán)禁房企使用“馬甲”，即同一名申請人只能進(jìn)行一次交易申請(含聯(lián)合申請)；要求房企競買宅地必須使用自有資金。

　　同時(shí)，公告要求限售名下無房家庭，海珠、黃埔和南沙地塊完成開發(fā)對外銷售時(shí)，首套住房購房占比不低于50%；提升房屋質(zhì)量等。

　　在克而瑞廣佛區(qū)域公眾號中，首席分析師肖文曉表達(dá)了觀點(diǎn)，“針對此前市場對調(diào)控限房價(jià)而不限地價(jià)的詬病，本次供地的起拍價(jià)和最高溢價(jià)都要低于此前，搖號和一次性書面報(bào)價(jià)的終次規(guī)則設(shè)定為房企留下了適當(dāng)?shù)挠臻g。‘有利可圖’的二次供地對房企的吸引力是提高了的。”

　　對于此次廣州第二批供地的競拍規(guī)則，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向有關(guān)媒體總結(jié)道，“是對第一輪土拍發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行糾偏，是對國家最新指示和廣州地方特色、區(qū)域發(fā)展相結(jié)合的結(jié)果。”

　　合肥：首提高品質(zhì)住宅方案，競品質(zhì)

　　8月25日，合肥市土地市場網(wǎng)掛出第二批集中供地公告，共推出17宗地，將于9月17日開拍。公告要求本次掛牌地價(jià)最高溢價(jià)率不超15%；完善購地資金審查制度、商住用地市場準(zhǔn)入機(jī)制等。

　　競買規(guī)則方面，此前，合肥首輪土拍是“限地價(jià)+競配建+搖號”的方式。資料顯示，配建模式是直接規(guī)定一定比例的面積用于修建保障性住房或者是人才公寓，這部分修好之后無償移交給政府，高比例的配建壓縮了項(xiàng)目可售住宅面積，變相抬高了土地成交實(shí)際地價(jià)，房企的生存空間被擠壓。

　　此次，合肥15宗土地的拍賣方式調(diào)整為“競地價(jià)+競裝配率+搖號”。競裝配率指競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，轉(zhuǎn)競商品住宅的裝配率，從30%開始競拍，每次增幅5%，最高不超過60%。

　　此外，包河區(qū)和經(jīng)開區(qū)的2宗土地拍賣方式為“競地價(jià)+競品質(zhì)+搖號”，競品質(zhì)指競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有其他競買人愿意繼續(xù)參與競買的，則轉(zhuǎn)入競高品質(zhì)商品住宅建設(shè)方案階段。

　　公告顯示，商品住宅基本品質(zhì)保障標(biāo)準(zhǔn)為：綠色建筑基本級；住宅基座部外立面采用石材等富有質(zhì)感、高品質(zhì)的建筑裝飾材料；執(zhí)行65%居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；符合合肥市海綿城市徑流總量控制目標(biāo)75%的要求；預(yù)留充電樁安裝條件，充電樁配建數(shù)量不低于規(guī)劃停車位的10%；建筑層高不低于2.9米。

　　另悉，此次是合肥首次在土地競買中提出“品質(zhì)保障”。“競品質(zhì)是在房企綜合成本不斷上漲但房價(jià)嚴(yán)格控制的背景下，防止房企為了變相降低成本，而偷工減料來降低項(xiàng)目品質(zhì)。這是影響老百姓生命和財(cái)產(chǎn)的民生問題，一定會(huì)嚴(yán)控。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向有關(guān)媒體表示。

　　“2021年每個(gè)地產(chǎn)人都不容易，投拓人年初的目標(biāo)是拿兩塊‘靚地’賺點(diǎn)換車錢，結(jié)果集中供地一來，看不完的地，寫不完的報(bào)告，做不完的測算，變動(dòng)的政策，還要出去談合作。”此前，受政策調(diào)整影響，多城第二批集中供地“急剎車”，8月份正陸續(xù)“重啟”。一位廣州海珠區(qū)的房企投資人員稱，隨著集中供地的進(jìn)行，投拓人業(yè)務(wù)也更加繁忙了。