澎湃新聞?dòng)浾?朱遠(yuǎn)祥

　　花錢買了房子、辦了房產(chǎn)證，還用房子抵押貸過款，可15年后，房產(chǎn)證被廢除了。這是大連市民張風(fēng)君的購房遭遇。

　　張風(fēng)君購買的商鋪位于大連市沙河口區(qū)，他2007年取得房產(chǎn)證，此后以該房產(chǎn)作抵押向銀行貸了款。2022年大連市不動(dòng)產(chǎn)登記中心作出“更正登記”，將張風(fēng)君的房產(chǎn)證撤銷作廢，其理由是——當(dāng)年他購房之前，該房產(chǎn)就已經(jīng)被開發(fā)商抵押給了銀行。

　　“我真金白銀花了錢，沒想到買了抵押給銀行的房子。”張風(fēng)君告訴澎湃新聞，他至今不理解，既然當(dāng)年房子已經(jīng)被抵押，為什么開發(fā)商還能對(duì)外銷售并辦下房產(chǎn)證，房管部門還同意將該房子重復(fù)抵押給另一家銀行?

　　對(duì)于廢除房產(chǎn)證一事，作為房地產(chǎn)管理部門的大連市自然資源局表示，張風(fēng)君當(dāng)年買房時(shí)房產(chǎn)已被抵押，未取得抵押權(quán)人同意不應(yīng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記;該局進(jìn)行“更正登記”，系“發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤登記后自我糾錯(cuò)”，是合法的行政行為。

　　張風(fēng)君及其代理律師認(rèn)為，房管部門對(duì)于當(dāng)年的錯(cuò)誤登記行為，不管是由于工作人員未盡到審查職責(zé)，還是有人惡意串通違法登記，都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　2025年7月，在申請(qǐng)行政賠償未果后，張風(fēng)君起訴大連市自然資源局。目前，此案已由大連市鐵道運(yùn)輸法院立案審理。

　　除了提起行政訴訟，張風(fēng)君還想弄清楚涉案房產(chǎn)被“錯(cuò)誤登記”以及重復(fù)抵押貸款的原因。8月15日，大連市自然資源局辦公室負(fù)責(zé)人告訴澎湃新聞，相關(guān)情況需由業(yè)務(wù)部門核實(shí)。

　　購房15年后房產(chǎn)證被作廢

　　今年68歲的張風(fēng)君，家住大連市沙河口區(qū)。他當(dāng)年購買的商鋪位于迎春街的同泰花園小區(qū)，目前由一家洗浴中心租賃經(jīng)營。

　　張風(fēng)君告訴澎湃新聞，2006年9月，他花674萬余元從開發(fā)商手上買了上述商鋪，建筑面積1756.48平方米，其中地上一層232.48平方米，地下一層1524平方米。

　　張風(fēng)君當(dāng)年購買的商鋪(含地下一層)。本文圖片均由受訪者提供

　　“買房之前我就問過售樓部，我說我要辦證，要貸款，他們說沒問題。”張風(fēng)君說，他當(dāng)時(shí)買的是裸房(毛坯房)，簽合同付款之后，便由開發(fā)商方面的工作人員去辦理房產(chǎn)證。

　　2007年2月，張風(fēng)君所購商鋪的《房屋所有權(quán)證》辦下來了，證號(hào)為“2007502013”，上面蓋有“大連市房地產(chǎn)登記發(fā)證中心”的公章，以及“產(chǎn)權(quán)登記專用章”。

　　買下商鋪后，張風(fēng)君到房管部門辦理了房產(chǎn)抵押、他項(xiàng)權(quán)利登記等手續(xù)，以該商鋪?zhàn)鞯盅?，順利從中國工商銀行大連青泥洼橋支行貸款了300萬元。

　　張風(fēng)君對(duì)兩層商鋪進(jìn)行了裝修，然后租給一家洗浴中心——地上一層為大堂，地下一層為浴池。

　　對(duì)于商鋪的產(chǎn)權(quán)，擁有“紅本本”的張風(fēng)君一直覺得就是自己的房子。可到了2022年7月——距他買房15年之后，大連市不動(dòng)產(chǎn)登記中心向其下發(fā)《不動(dòng)產(chǎn)更正登記決定書》，廢除他的證號(hào)為“2007502013”的《房屋所有權(quán)證》。

　　該“更正登記”決定書指出，張風(fēng)君原房產(chǎn)證中1524平方米的地下一層，系被錯(cuò)誤登記，因?yàn)榇饲熬鸵呀?jīng)抵押給銀行。

　　張風(fēng)君當(dāng)年買房后頒發(fā)的房產(chǎn)證(部分)。

　　原來，在張風(fēng)君買房之前，作為同泰花園的開發(fā)商，大連金興房地產(chǎn)公司對(duì)約1.48萬平方米的地下一層申辦了初始登記，辦了“大產(chǎn)權(quán)證”。2005年12月，該開發(fā)商以地下一層作抵押，向中國建設(shè)銀行大連青泥洼橋支行貸款了5000萬元。被抵押的地下一層面積中，包括后來張風(fēng)君購買的1524平方米。

　　2007年，在未經(jīng)抵押權(quán)人(建設(shè)銀行)同意的情況下，開發(fā)商向房管部門申報(bào)了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，購房戶張風(fēng)君獲得了房屋所有權(quán)證——其房產(chǎn)包括已被抵押的地下面積1524平方米。此后，張風(fēng)君以該房產(chǎn)為抵押向工商銀行貸款，數(shù)年后還清。

　　2014年，因開發(fā)商金興房地產(chǎn)公司未能清償2005年向建設(shè)銀行申請(qǐng)的貸款，大連市西崗區(qū)法院向房管部門下達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知，將此前抵押的房產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)移登記至建設(shè)銀行，四年后經(jīng)拍賣程序過戶給他人。

　　2020年10月，金興房地產(chǎn)公司原法定代表人劉釗向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)撤銷張風(fēng)君的房產(chǎn)證，其理由是與此前初始登記并抵押給銀行的房產(chǎn)面積重復(fù)。

　　2022年7月，大連市不動(dòng)產(chǎn)登記中心作出“更正登記”決定，認(rèn)定當(dāng)年的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記未經(jīng)抵押權(quán)人同意——當(dāng)時(shí)該房產(chǎn)已被開發(fā)商抵押給銀行，給張風(fēng)君辦證系“登記錯(cuò)誤”。

　　房管部門廢除了張風(fēng)君的房產(chǎn)證，通過重新登記僅保留其地上一層232.48平方米的產(chǎn)權(quán)。

　　“我花真金白銀買的地下那一層，1524平方米，就這樣沒了。”張風(fēng)君說。

　　房管部門作出不予賠償決定，購房戶向法院起訴

　　原來的房產(chǎn)證被廢除后，張風(fēng)君不服房管部門的重新登記決定，訴至法院請(qǐng)求撤銷該決定。

　　張風(fēng)君稱，當(dāng)年他購房時(shí)并不知道房子已抵押給銀行，涉案房產(chǎn)是他通過支付合理價(jià)格而“善意取得”。

　　審理此案的大連鐵路運(yùn)輸法院認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對(duì)于錯(cuò)誤登記的事項(xiàng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)依法更正;張風(fēng)君購房后申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但當(dāng)時(shí)涉案房屋已有抵押登記，在未取得抵押權(quán)人(銀行)同意的情況下辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移系錯(cuò)誤登記，《不動(dòng)產(chǎn)更正登記決定書》“系對(duì)此錯(cuò)誤的更正行為”。

　　房管部門下發(fā)的《不動(dòng)產(chǎn)更正登記決定書》(尾頁)

　　2022年12月，大連鐵路運(yùn)輸法院作出判決，駁回了張風(fēng)君關(guān)于撤銷《不動(dòng)產(chǎn)更正登記決定書》的訴求。此后二審法院維持了原判。

　　房管部門的更正登記已成事實(shí)，張風(fēng)君只能接受。

　　涉案房產(chǎn)(地下一層1524平方米)的原產(chǎn)權(quán)證已廢除，房產(chǎn)已過戶給他人，當(dāng)年花錢買房的張風(fēng)君覺得自己是“冤大頭”。他說，租賃房子的洗浴中心拖欠其兩百多萬元租金，自從他的房產(chǎn)證廢除后更不愿支付了。

　　張風(fēng)君想起訴賣房子給他的開發(fā)商——當(dāng)年隱瞞了房子已抵押給銀行的真相，可大連金興房地產(chǎn)公司2017年就注銷了，他連合適的被告都難以找到。

　　“買房子的時(shí)候，我相信的不是開發(fā)商，我更相信房產(chǎn)局。”張風(fēng)君說，如果當(dāng)年買房不能辦房產(chǎn)證，他就肯定不會(huì)買，“就算買了，辦不到證我也會(huì)要求退錢。”

　　“你不能一句‘錯(cuò)誤登記’就算了。我的損失該怎么辦?”張風(fēng)君說。他委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)涉案的1524平方米房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，包括房屋和室內(nèi)裝修，市場價(jià)值總計(jì)1629萬余元。

　　2025年1月，張風(fēng)君向大連市自然資源局申請(qǐng)行政賠償，要求該局承擔(dān)因當(dāng)年錯(cuò)誤登記造成的損失。2月，該局作出《不予賠償決定書》。

　　大連市自然資源局作出的《不予賠償決定書》(尾頁)。

　　大連市自然資源局認(rèn)為，在發(fā)現(xiàn)涉案房產(chǎn)有抵押而“錯(cuò)誤登記”之后，已經(jīng)通過更正登記“自我糾錯(cuò)”，張風(fēng)君申請(qǐng)行政賠償無事實(shí)及法律依據(jù)，“我局決定不予賠償”。

　　此后，張風(fēng)君申請(qǐng)行政復(fù)議。2025年6月，大連市政府作出行政復(fù)議決定，維持大連市自然資源局作出的不予賠償決定。

　　大連市政府在《行政復(fù)議決定書》中指出：房屋登記機(jī)關(guān)對(duì)登記材料的審查究竟是形式審查義務(wù)還是實(shí)質(zhì)審查義務(wù)，法律并無明確規(guī)定;本案中房屋登記機(jī)關(guān)已盡到了合理審慎的審查義務(wù)，在頒證過程中并無過錯(cuò)，亦無證據(jù)證明工作人員與第三人惡意串通違法登記，故張風(fēng)君提出的賠償請(qǐng)求無法律依據(jù)。

　　張風(fēng)君稱，他買房之前，房產(chǎn)就被開發(fā)商抵押給銀行，房產(chǎn)局有抵押登記資料，“在這種情況下還頒發(fā)房產(chǎn)證，這算盡到了審查義務(wù)嗎?”

　　2025年7月，張風(fēng)君以大連市自然資源局和大連市政府為被告，提起行政訴訟，請(qǐng)求法院撤銷不予賠償決定書和行政復(fù)議決定書，判決大連市自然資源局賠償因其違法錯(cuò)誤登記造成的損失。

　　張風(fēng)君的代理律師趙越認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)法律和最高法審理房屋登記案件的規(guī)定，不管是辦證人員未盡到審查職責(zé)導(dǎo)致錯(cuò)誤登記，還是有工作人員與開發(fā)商惡意串通違法登記，房屋登記機(jī)構(gòu)都應(yīng)對(duì)其造成的損害承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

　　大連鐵路運(yùn)輸法院的書面通知顯示，這起行政訴訟案件目前已由該院立案審理。

　　大連鐵路運(yùn)輸法院關(guān)于立案的通知書

　　除了提起行政賠償訴訟，張風(fēng)君還想弄清楚房產(chǎn)被“錯(cuò)誤登記”以及重復(fù)抵押貸款的原因。他不明白，已經(jīng)被開發(fā)商抵押給銀行的商品房，為什么還能對(duì)外銷售并辦下房產(chǎn)證?已經(jīng)抵押給銀行貸款的房產(chǎn)，為什么還能重復(fù)抵押給另一家銀行辦理貸款?

　　“無論是辦房產(chǎn)證，還是抵押房產(chǎn)給銀行，都要通過房產(chǎn)部門。”張風(fēng)君說，2025年4月和7月，他先后兩次到大連市自然資源局反映情況，還舉報(bào)當(dāng)年辦證人員涉嫌瀆職，均未得到明確回復(fù)。

　　為了解情況，8月15日，澎湃新聞?dòng)浾唠娫捖?lián)系大連市自然資源局局長韓景，韓景安排局辦公室負(fù)責(zé)人進(jìn)行回復(fù)。該辦公室負(fù)責(zé)人稱，相關(guān)情況他并不熟悉，需由業(yè)務(wù)部門進(jìn)行核實(shí)。